В области естественных наук, кредиторы коммерческой недвижимости получают образование – коммерческий наблюдатель

0
33

[ad_1]

Последние 15 месяцев послужили катализатором бума интереса инвесторов к сектору медико-биологической недвижимости. Чтобы не отставать от всплеска рыночной активности, кредиторы были вынуждены в спешке знакомиться со значительными сложностями, которые сопровождают эти уникальные свойства.

Пандемия COVID-19 привела к росту государственного и частного финансирования исследований и разработок, от биомедицинских исследований и производства до открытия лекарств. Таким образом, последующий рост спроса на физическое пространство с ограниченным предложением, и множество новых разработчиков готовы бросить свою шляпу на ринг.

Но сектор наук о жизни – это не прогулка в парке. Требуется время, чтобы зарекомендовать себя в качестве владельца и оператора, а также освоить сложные нюансы, которые являются неотъемлемой частью зданий и арендаторов зданий, работающих в сфере биотехнологий.

Таким образом, кредиторы в сфере недвижимости в значительной степени полагаются на опытных разработчиков и операторов недвижимости в области биологических наук, чтобы понять неотъемлемые риски и выполнять бизнес-планы – будь то строительство с нуля, строительство новых арендаторов или переоборудование офисов. для использования в науках о жизни. В конце концов, эта работа, по сравнению со строительством в других классах объектов недвижимости, намного дороже и является чрезвычайно тяжелым подъемом.

Square Mile Capital Management – один из кредиторов, который работал в этом квартале и упорно трудился, чтобы делать уверенные ставки на возможности кредитования медико-биологических наук.

«Мы очень хорошо работаем», – сказал старший управляющий директор Square Mile Джефф Фастов, который пошутил, что в этом секторе сейчас есть некоторые предпосылки, сравнив их с игрой в Национальной баскетбольной ассоциации. «Если вы хотите играть в баскетбол в НБА, вы должны быть высокими; если вы хотите заниматься науками о жизни, вы должны быть признаны ».

Хотя у этого сектора может не быть кричащих фанатов, которых мог бы привлечь Леброн Джеймс, это, несомненно, одна из самых привлекательных инвестиций в недвижимость, во многом из-за высокого спроса на нее, разнообразной базы арендаторов, которую он демонстрирует, качественных потоков дохода, которые он производит, и доказанное отсутствие потери рабочей силы из-за пандемии.

«COVID доказал важность [life sciences]«Во всяком случае, сектор стал сильнее за последний год и квартал с лишним», – сказал вице-президент Square Mile Эрик Джастер. «Сегодня в этом мире больше финансирования, чем два года назад».

Несмотря на некоторые паузы в исследованиях и финансировании на ранних стадиях пандемии, в 2020 году в сектор было вложено около 45,1 миллиарда долларов венчурного капитала, что больше 32,6 миллиарда долларов в 2019 году и представляет собой более чем четырехкратный рост за последнее десятилетие. согласно отчету Colliers International за первый квартал. Финансирование Национальных институтов здравоохранения (NIH) также подскочило почти до 42 миллиардов долларов в прошлом году по сравнению с 39,3 миллиардами долларов в 2019 году.

Согласно отчету за первый квартал, по всей стране существует около десятка ключевых кластеров наук о жизни, во главе с Бостоном и Районом залива, которые составляют около 40 процентов от примерно 175 миллионов квадратных футов пространства наук о жизни, которые занимают эти рынки. от Colliers.

Совсем недавно Манхэттен превратился в зарождающийся рынок наук о жизни с площадью чуть менее 2 миллионов квадратных футов.

В декабре прошлого года, в разгар пандемии, Square Mile предоставила 205 миллионов долларов партнерство между Silverstein Properties и Taconic Partners для рефинансирования их офиса и биологических наук, многофункционального комплекса Hudson Research Center на Дальнем Вест-Сайде Манхэттена. В настоящее время Taconic создает кластер West Side между этим имуществом и его активом на 125 West Side Avenue.

Это может быть само собой разумеющимся, но в науках о жизни, как и в других формах недвижимости, все зависит от местоположения. А выход за пределы установленных кластеров вызывает определенное беспокойство.

«Первое, что мы собираемся посмотреть, – это рынок, на котором он находится», – сказал Джастер. «Насколько развит рынок наук о жизни? Мы рассмотрим существующие компании, университеты и источники финансирования этих компаний ».

Согласно отчету Colliers, Бостон, безусловно, является ведущим производителем выпускников и молодых специалистов, помогающих подпитывать сектор биологических наук. В 2019 году в этом регионе было выпущено более 4800 выпускников биомедицинских специальностей, за которыми следуют регионы Чикаго, Филадельфия и Сан-Диего, которые два года назад выпустили более 3000 выпускников биомедицинских специальностей.

«Есть только один Массачусетский технологический институт», – сказал Фастов, анекдотично добавив, что близость имеет значение, поскольку многие профессора в этих университетах могут покинуть школу и поехать в свой офис на медико-биологическом предприятии, чтобы продолжить свои исследования.

Самый крупный договор аренды, подписанный в 2020 году, был заключен в крупном многофункциональном центре медико-биологических наук Cambridge Crossing, который был недавно построен на стыке Кембриджа и Бостона; Это крупный проект девелопера DivcoWest, в котором Square Mile уже давно участвует с точки зрения долга. Bristol Myers Squibb подписал договор на владение 360 000 квадратных футов в Cambridge Crossing, но не все арендаторы принадлежат к той же лиге, что и Bristol Myers Squibb или Pfizer.

Арендаторами медико-биологических наук часто являются небольшие стартапы и развивающиеся компании без какой-либо репутации. Бремя ответственности за оценку арендатора и составление надежного бизнес-плана, на который кредиторы могут оказать кредиторы, возлагается на опытных разработчиков наук о жизни, имеющих список взаимоотношений с арендаторами.

Кредитор, занимающийся недвижимостью из Лос-Анджелеса, Mesa West Capital недавно предоставил Longfellow Real Estate Partners долг в размере 178 миллионов долларов на приобретение и переоборудование офисных помещений в San Mateo Bay Center в Калифорнии для использования в биологических науках. Mesa West также предоставила долги по местоположению BioMed Realty на 65 Grove Street в Кембридже, штат Массачусетс, и заключила еще одну сделку в Кембридже с King Street Properties и Carlyle Group.

«Мы сосредоточены на поиске лучших спонсоров и операторов, имеющих опыт для реализации планов, и на рынках, которые расположены« далеко от фарватера », потому что вы не пытаетесь быть первопроходцами. [right now]- сказал директор Mesa West Ронни Гул.

«Повышение цен и арендной платы в науках о жизни настроено таким образом, что вы действительно должны выполнять план, и он должен быть успешным в привлечении арендаторов, которые платят эти премии в области биологических наук, потому что нет пути назад, учитывая спонсорскую основы сделки и вложенный капитал », – добавил Гюль. «Мы очень избирательны. Перед тем, как заключить сделку с Лонгфелло в Сан-Матео, мы, вероятно, заключили полдюжины сделок – все в районе залива – с похожим профилем, но разница была в том, что трудно определить, когда кончится попутный ветер.

«Вы хотите быть в активах, которые имеют наибольшие шансы на успех, а также иметь спонсора с отношениями с арендаторами, которые позволят ему превзойти конкурентов, если рынок сузится. Вы получите меньшую доходность, чтобы быть в более ликвидных частях рынка ».

Гул сказал, что некоторые красные флаги – это конверсии или новые сборки на менее традиционных рынках медико-биологических наук, а также сделки, в которых вы гарантируете гораздо более низкую стоимость конверсии.

«В конце концов, если вы все сделаете правильно, то потребуется немало денег, чтобы должным образом модернизировать инфраструктуру здания с точки зрения электроснабжения и всего остального», – сказал Гюль. «И некоторые здания не могут сделать их пригодными для переоборудования. Итак, если вы видите сделку с небольшими затратами на конверсию, скорее всего, они занижены в бюджете; либо спонсор не знаком со структурой затрат, либо они недооценивают стоимость ».

Большинство разработок в области наук о жизни требует множества наворотов: высокие потолки, достаточное количество вентиляции и воздуха, а также возможность HVAC; нагрузка на пол 100 фунтов на квадратный фут; и электричество мощностью 25 с лишним ватт на квадратный фут, чтобы механизмы могли работать эффективно в течение длительных периодов времени, по словам Джастера.

«Вы ищете дублирования», – добавил Джастер. «Вам нужны генераторы и резервные источники энергии, которые должны работать постоянно, иначе это может разрушить множество экспериментов, которые проводятся в любой момент».

Фастов сказал, что в некоторых случаях вы можете «комбинировать химические вещества из одной части и компьютерные модели из одной части. А также [the tenants] хочу в том же здании. У них могут быть массивные компьютерные модели моделирования, как в центре обработки данных. У вас не может быть критических отключений, которые их испортят. Иногда в них хранятся химические вещества, поэтому вам необходимо обеспечить доступ и безопасность ».

Традиционно девелоперы недвижимости могут уделять приоритетное внимание высоте и предоставлению привлекательных видов для арендаторов, но это идет вразрез с тем, что нужно арендаторам в сфере биологических наук. Кроме того, некоторые местные органы власти не разрешают строить эти здания выше определенной высоты, потому что это может создать опасные сценарии.

«Лучше быть ниже, потому что химикаты труднее доставить в здание», – сказал Джастер. «Ближе к цокольному этажу лучше. Сложнее подняться выше 10–12 этажей. [The sector is] подталкивая его к поиску способов повышения эффективности по мере роста спроса на пространство ».

Джастер сказал, что Square Mile необходимо ознакомиться со спецификациями здания, когда спонсор хочет преобразовать его, чтобы убедиться, что оно соответствует всем требованиям для арендаторов, работающих в сфере биотехнологий.

«Вы не хотите ограничивать пользователей», – сказал он. «Вы хотите видеть спонсоров, которые могут выполнять бизнес-планы. Сильверштейн и Таконик уже сделали это на одном этаже [at their 619 West 54th Street development, having] создал пространство для наук о жизни и сдал его в аренду ».

Silverstein Properties впервые вышла на рынок медико-биологических наук в 2017 году в рамках совместного предприятия с Taconic Partners по преобразованию 10-этажного здания постройки 1930 года по адресу 619 West 54th в Исследовательский центр Гудзона. разработка. Ранее в этом году они подписали поддерживаемый Биллом Гейтсом контракт C16. Биологические науки в качестве арендатора для своей новой исполнительной штаб-квартиры.

В прошлом году разработчик из Манхэттена также стал партнером проекта в области наук о жизни в Филадельфии площадью 250 000 квадратных футов с местным разработчиком University Place Associates и Кантором Фицджеральдом, дебют которого запланирован на 2022 год. Дальний Вест-Сайд Манхэттена и планирует другие проекты в Большом Яблоке.

Джейсон Кауфман, старший вице-президент по инвестициям и развитию Silverstein, сказал, что кредиторы внимательно следят за спонсорством, чтобы убедиться, что у них есть соответствующий опыт работы с этим уникальным классом активов, и понимают ли они динамику рынка, прежде чем заниматься сделками в сфере биотехнологий. Он сказал, что кредиторы стали более комфортно относиться к наукам о жизни как к сектору недвижимости, учитывая большой спрос на исследовательские инновации, который был подчеркнут во время пандемии COVID-19.

«Спреды сужаются, потому что на рынке есть ликвидность, но я думаю, [lenders] задают все правильные вопросы, и я не думаю, что втекает слишком много долларов », – сказал Кауфман. «Я думаю, что группы очень ответственно подходят к своему андеррайтингу, и они счастливы не гнаться за слишком многим, что также очень утешительно, поскольку это означает, что не будет избытка лабораторных площадей, что действительно перевернет чашу весов и будет очень разрушительно для всего, что мы надеемся достичь в Нью-Йорке и на других развивающихся рынках ».

В Taconic и Nuveen Real Estate 600 миллионов долларов заглавные буквы для 125 West End Avenue, Apollo Global Management и Oaktree Management предоставили финансирование строительства на сумму 393 миллиона долларов.

«Мы рассматривали возможность развития с нуля, но другие действуют более агрессивно, чем мы», – сказал Скотт Вайнер, главный инвестиционный директор Apollo Commercial Real Estate Finance. «Проблема с грунтом заключается в [that] Вы находитесь на долгие годы без сдачи в аренду и доставки. А поскольку это новая сборка, ваша база очень высока, и вы делаете ставку на получение премиальной арендной платы за новую сборку, в то время как конверсия, как правило, быстрее выводится на рынок, поэтому вы лучше видите спрос ».

В целом, Мэтью Вейр, исполнительный вице-президент Taconic, сказал, что кредиторы демонстрируют растущую уверенность в поддержке кредитов в сфере медико-биологических наук во время пандемии COVID-19, поскольку сектор взлетает до новых высот. Он отметил, что учреждения теперь больше верят во многие начинающие компании, занимающиеся развитием наук о жизни, по сравнению с более устоявшимися корпоративными арендаторами, участвующими в более традиционных офисных проектах.

«Это сектор, который имел значительную динамику до COVID, а во время пандемии он действительно ускорил развитие событий на всех фронтах, начиная со стороны недвижимости, венчурного капитала и финансирования, а также со стороны инноваций», – сказал Вейр. «Это действительно похоже на отправную точку прямо сейчас, особенно для Нью-Йорка, который все еще формируется, но добился значительного прогресса всего за последние пару лет».

[ad_2]

Source link