Байден нацелен на налоговые льготы в сфере недвижимости, которые помогли Трампу заработать состояние

0
28

[ad_1]

Президент Джо Байден пытается закрыть налоговые льготы, которые помогли его предшественнику накопить состояние.

Демократ предложил сузить положение налогового кодекса, которое позволяет инвесторам в недвижимость уклоняться от уплаты налогов на прирост капитала при продаже собственности, если они используют полученную прибыль, чтобы покупать больше. Самая ценная инвестиция бывшего президента Дональда Трампа, которая восходит к его покупке за 95 миллионов долларов участка под застройку на Вестсайдском Манхэттене, выиграла от этого правила.

В 2005 году, когда партнеры Трампа согласились продать участок за 1,8 миллиарда долларов – сделке Трамп отказался – его доля составила около 500 миллионов долларов. Поскольку партнеры затем использовали прирост капитала от продажи для покупки двух офисных башен – 1290 Sixth Avenue на Манхэттене и 555 California Street в Сан-Франциско, – они и Трамп не облагали налогом свою прибыль. Сегодня доля Трампа в зданиях без учета долга составляет около 1,2 миллиарда долларов. План Байдена устранит такой маневр для Трампа и тысяч других людей с инвестициями в недвижимость.

Так называемое правило взаимного обмена 1031, названное в честь раздела налогового кодекса, было создано столетие назад для помощи семейным фермерам. Он превратился в любимый инструмент магнатов недвижимости, компаний из списка Fortune 500 и трастов недвижимости, которые могут использовать его для создания цепочки уклонения от уплаты налогов.

Это работает так: инвестор покупает здание за 4 миллиона долларов и продает его позже за 10 миллионов долларов. Перераспределив вырученные средства в новую собственность в течение шести месяцев, она может отложить уплату налогов на свою прибыль. Она может повторять этот процесс бесконечно.

В сочетании с другой налоговой льготой, которая сводит на нет весь прирост капитала в случае смерти, положение 1031 может позволить инвесторам в недвижимость полностью отказаться от налогов на прирост капитала, позволяя семейным династиям передавать богатство наследникам практически без налогов. Некоторые управляющие активами называют эту стратегию «поменяй местами, пока не упадешь».

Критики говорят, что разрыв 1031 далек от своей первоначальной цели и превратился в раздачу в несколько миллиардов долларов, которую было бы лучше потратить на инвестиции в инфраструктуру и социальные программы. Согласно предложенному бюджету, опубликованному Белым домом в конце прошлого месяца, его отмена может добавить 19,6 млрд долларов налоговых поступлений за 10 лет.

Руководители отдела недвижимости говорят, что это уменьшит количество сделок, подавит экономическую активность и снизит стоимость собственности. Национальная ассоциация риэлторов утверждает, что 1031 биржа имеет решающее значение для поддержания активности рынка коммерческой недвижимости и что они в основном используются не сверхбогатыми, а менее обеспеченными пенсионерами, инвесторами и арендодателями.

Тем не менее, данные налоговой службы показывают, что более одной трети налоговой экономии от 1031s идет крупным институциональным инвесторам, таким как инвестиционные фонды и корпорации в сфере недвижимости. Налоговые льготы также используют самые богатые американцы, от семей Трампов и Кушнеров на Восточном побережье до миллиардеров, скупающих сотни тысяч акров ранчо на американском Западе.

Какая налоговая категория выгоднее – 10% или 1% – является предметом споров, отчасти из-за отсутствия надежной общедоступной базы данных о 1031 транзакции. Разработчики не обязаны сообщать, когда они пользуются перерывом, а конкретные данные IRS не являются общедоступными.

«Несоразмерно выгода достается богатым людям», – сказал Митчелл Ганс, профессор налогового права в Университете Хофстра, отметив, что большинство американцев со скромным достатком не могут позволить себе инвестировать в недвижимость с самого начала. «И ключевое слово -« непропорционально »».

Изменение правил администрации Байдена позволит избежать попадания в более мелкие транзакции, позволив безналоговой передаче прироста капитала до 500 000 долларов при любом обмене.

Тем не менее, это предложение вызвало противодействие не только в сфере недвижимости. Сельскохозяйственное лобби в Вашингтоне призвало Конгресс не вносить изменений, которые могут повредить мелким семейным фермерам, и их опасения были поддержаны некоторыми демократами из сельских штатов, в том числе представителями Джима Коста из Калифорнии и Синди Эксни из Айовы. Несколько демократов, которые поддержали повышение налогов для богатых, не ответили на просьбу прокомментировать предложение Байдена.

«Я думаю, что большинство демократов в Конгрессе согласятся, что 1031-е – это плохая политика и нет экономических причин для таких налоговых льгот», – сказал Виктор Флейшер, бывший налоговый советник демократов Сената, который сейчас преподает право в Калифорнийском университете в Ирвине. «Но в каждом районе есть специалисты по недвижимости, и политическая составляющая вопроса означает, что есть небольшое количество людей, которые очень активно борются за это. Так что в этом нет особой выгоды ».

Во время администрации Обамы попытки Белого дома сократить 1031-е годы были заблокированы, но республиканцы в Конгрессе отменили перерыв для других инвестиций, таких как искусство, в рамках своей налоговой реформы 2017 года. В то время арт-дилеры выразили обеспокоенность тем, что это изменение сократит присутствие американцев на мировых рынках искусства, хотя с тех пор известные покупатели из США сделали покупки с восьми- и девятизначными числами.

Теперь Сэм Миддлтон, брокер по недвижимости, семья которого специализируется на продаже земли в Техасе более века, говорит, что потеря 1031 обмена нанесет серьезный удар по рынку семейных имений и семейных ферм. Он говорит, что примерно половина сделок его фирмы связана с 1031 биржей.

«Это убьет мой бизнес», – сказал Миддлтон. «Для больших ранчо, а также для небольших владений, ранчо стоимостью от 5 до 10 миллионов долларов для людей, которым просто нужно место, где можно отдохнуть на выходных. Это очень важная часть финансов ».

Его Час. Фирма С. Миддлтон и сын в настоящее время занимается сделками с участием некоторых из самых известных объектов собственности штата: ранчо Матадор, управляемое дочерней компанией Koch Industries Inc .; и 6666 Ranch, которое покупает группа инвесторов, включая Тейлора Шеридана, актера и режиссера, создавшего телешоу «Йеллоустоун». Миддлтон сказал, что не знает, планирует ли какая-либо из групп использовать обмен 1031. Представители Koch Industries и Sheridan не ответили на запросы о комментариях.

Миддлтон также является посредником при продаже части ранчо Ла Эскалера площадью 260 000 акров к югу от Форт Стоктон, штат Техас. Строительный магнат из Сан-Антонио Джеральд Лида получил выгоду от обмена 1031, когда он купил недвижимость в 1992 году, используя прирост капитала от продажи ранчо в Нью-Мексико миллиардеру кабельного телевидения Теду Тернеру. В интервью, заархивированном в Техасском университете в Сан-Антонио, Лида сказал, что детали сделки были для него слишком сложными, поэтому он «потратил более ста тысяч долларов на то, чтобы сделать это правильно с помощью профессионалов».

Лида умерла в 2005 году; его вдова и другие члены семьи управляли La Escalera как охотничьим угодьем, фермой и ранчо крупного рогатого скота Black Angus, одновременно получая дополнительный доход, сдавая в аренду права собственности на энергию и полезные ископаемые.

По словам Миддлтона, теперь они являются одними из крупнейших землевладельцев в США, согласно Land Report, и продают 35 000 акров по запрашиваемой цене в 41 миллион долларов миллиардеру Стэну Кроенке, магнату недвижимости. Кроенке, который женился на семье Уолтонов, прославившейся Walmart Inc., владеет сотнями розничных торговых точек, а также клубом Los Angeles Rams, франшизой Colorado Avalanche NHL, командой NBA Denver Nuggets и футбольной командой Arsenal FC Великобритании. Представитель Kroenke отказался комментировать эту историю.

Аналитики отрасли недвижимости говорят, что 1031 обмен с участием сверхбогатых покупателей – это только часть истории. Семейные фермеры и владельцы ранчо обычно используют биржи для модернизации и иногда реорганизации своей собственности, сказал Роджер МакИоуэн, преподающий сельскохозяйственное право и налогообложение в юридической школе Университета Уошберна в Топеке, штат Канзас.

Появилась целая индустрия юристов, брокеров и посредников, позволяющая мелким инвесторам получить экономию на налогах за 1031 транзакцию. Десятки тысяч мелких инвесторов каждый год вкладывают свой прирост капитала в объединенные инвестиционные инструменты, называемые государственными фондами штата Делавэр, для покупки собственности и развития недвижимости. Исследование, финансируемое отраслью недвижимости и основанное на добровольных данных покупателей и продавцов, показывает, что средняя цена покупки недвижимости, купленной на 1031 бирже, составляет 500 000 долларов США, и что 88% всех обменов в конечном итоге приводят к продаже, облагаемой налогом.

«Раздел 1031 поощряет операции с недвижимостью и тем самым является мощным стимулом для экономики США», – сказала Сюзанна Голдштейн Бейкер, сопредседатель комитета по делам правительства Федерации обменных агентов, лоббирующей сохранение этой политики. .

В то время как некоторые публично торгуемые компании раскрывают свою деятельность в 1031 в общих чертах в документах SEC и обращениях к инвесторам, большинство частных компаний, использующих это правило, не раскрывают подробностей. В случае с Трампом подробности выяснились во время судебной тяжбы, в ходе которой он обвинил своих партнеров в продаже недвижимости по цене ниже ее стоимости. Эрик Трамп и главный юрисконсульт Trump Organization Алан Гартен не ответили на вопросы, в которых требовалось прокомментировать использование компанией правила.

Семья зятя Трампа, Джареда Кушнера, также выиграла от сделки 1031, которая устранит остроту их плана по продаже здания по цене, меньшей, чем они заплатили за него. В 2007 году, когда рынок недвижимости США достиг своего пика, компания Kushner Cos. Продала более 16 000 квартир за 1,9 миллиарда долларов. Это включает в себя около 1 миллиарда долларов прироста капитала, сообщил Чарльз Кушнер, отец Джареда Кушнера, в декабрьском электронном письме Bloomberg News. «Поскольку это обычная практика в сфере недвижимости, мы попытались воспользоваться положением 1031-обменного налогового кодекса», – написал Кушнер-старший.

Затем семья приобрела офисную башню в Чикаго за 275 миллионов долларов, что позволило отсрочить выплату значительной части прироста капитала. Тринадцать лет спустя компания подписала соглашение о продаже и этой собственности в Чикаго. В прошлом году Kushner Cos. Вел переговоры о заключении сделки примерно на 180 миллионов долларов, хотя закрытие сделки было отложено, сообщили два человека, знакомых с ней.

Никогда не бывает хорошей сделкой продавать недвижимость по цене ниже ее покупной цены, но в этом случае правило 1031 позволит Kushner Cos. Продолжать откладывать прирост капитала от продажи 2007 года, равный стоимости возможной цены продажи здания в Чикаго. «Мы намерены использовать то же положение 1031-exchange налогового кодекса, чтобы отложить» налоги и на эту сумму, – написал Чарльз Кушнер, добавив, что 28 миллионов долларов наличными, которые его компания выведет из здания, больше, чем 17 долларов. миллион вложил.

На прошлой неделе пресс-секретарь компании заявила, что продажа должна быть завершена в конце этого года.

Байден может обнаружить, что Трамп является чем-то вроде невольного союзника в его попытке отменить налоговые льготы. Отменив 1031 перерыв для сделок с оборудованием и предметами искусства, налоговый закон Трампа от 2017 года нейтрализовал некоторую предшествующую поддержку.

Некоторых инвесторов в искусство раздражало, что недвижимость «выбирает вишенку» как единственную отрасль, которая сохранит перерыв 1031, сказала Дайана Вирбицки, глава международного отдела права в области искусства в Withersworldwide. «Но было также ощущение, что, если они могут забрать это у одних, они могут забрать это у других в будущем».

На данный момент индустрия недвижимости, похоже, не слишком обеспокоена.

«Они добавляют это в каждый первый залп бюджетных или налоговых переговоров, и исторически это всегда выходило наружу. Я думаю, это повторится снова », – сказал Джо МакБрайд, глава отдела финансирования коммерческой недвижимости Trepp, в недавнем выпуске подкаста компании, занимающейся аналитикой данных. «Давайте будем серьезными. У каждого демократа в Конгрессе, вероятно, есть какие-то инвестиции в недвижимость, или у них есть много богатых друзей, которые делают это, и богатых лоббистов, которые делают это. Так что меня было бы удивительно, если бы это действительно произошло ».

[ad_2]

Source link