Анализ влияния COVID на коммерческую недвижимость на основе данных

0
32

[ad_1]

От Уолтер Тороус, Адам Дектер и Питер Финч

Law360 предоставляет бесплатный доступ к своему покрытию коронавируса, чтобы убедиться, что все члены юридического сообщества имеют точную информацию в это время неопределенности и перемен. Используйте форму ниже, чтобы подписаться на любую из наших еженедельных информационных бюллетеней. Подписка на информационные бюллетени любого нашего раздела позволит вам участвовать в еженедельных брифингах по коронавирусу.

Law360 (2 июля 2021 г., 17:20 EDT) –

Вальтер Тороус
Вальтер Тороус
Адам Дектер
Адам Дектер
Питер Финч
Питер Финч

Пандемия COVID-19 глубоко повлияла на нашу экономику, изменив то, как многие из нас занимаются повседневной жизнью и способы ведения бизнеса.

В этой статье мы обсуждаем, как пандемия повлияла на коммерческую недвижимость, или CRE, уделяя особое внимание различиям на уровне секторов и сравнивая текущие тенденции с последним серьезным эпизодом бедствия CRE во время финансового кризиса 2008 года.

Коммерческая недвижимость во время и после пандемии

Развитие CRE во время пандемии существенно различается по секторам, как показано на рисунке ниже.[1]

После начала пандемии в конце первого квартала 2020 года цены на объекты гостеприимства упали особенно резко (-10% в первом квартале до 2021 года), обращая вспять сильную тенденцию к росту, наблюдавшуюся в последние годы, согласно данным CoStar Group, ведущий источник списков и информации о CRE.

Офисный сектор испытывал более слабые условия, чем гостиничный бизнес до пандемии, и начало пандемии также привело к его упадку (-4% до первого квартала 2021 года).[2]

С другой стороны, хотя цены на торговую недвижимость стагнировали даже дольше, чем на офисные помещения, в целом они оказались на удивление устойчивыми во время пандемии и оставались относительно стабильными.

Однако эти совокупные данные могут скрывать тот факт, что некоторые типы торговых площадей, например, продуктовые, работают достаточно хорошо, в то время как другие, например, универмаги в центре города, сильно пострадали. Напротив, промышленная недвижимость, которая включает в себя производственные помещения и склады, продолжала резко дорожать даже во время пандемии.

Данные о потребительских расходах могут помочь объяснить некоторые из этих закономерностей. Данные из США Бюро экономического анализа подтверждают наблюдение о том, что большие слои населения просто перестали путешествовать и тратить обычные деньги, что имеет важные последствия для сектора гостеприимства.

Расходы на питание и проживание снизились на 22% за четыре квартала, начиная со второго квартала 2020 года, по сравнению с четырьмя предыдущими кварталами; аналогичные цифры по расходам на транспорт (снижение на 36%) и на развлечения (снижение на 35%) были еще хуже.

Поскольку снижение общих потребительских расходов составило гораздо более скромные 4%,[3] неудивительно, что гостиничный бизнес и, следовательно, недвижимость несут на себе основную тяжесть падения цен на CRE, учитывая эти сдвиги в том, как люди тратят свои деньги.

Аналогичным образом изменения в способах совершения покупок потребителями повлияли на торговую недвижимость. Примечательно, что доля розничных расходов, совершаемых в Интернете, выросла с 16% в 2019 году до 21% в 2020 году, что является ускорением и без того важной тенденции.[4]

Эта закономерность, по-видимому, отражена и в данных о ценах CRE: цены на торговую недвижимость стагнируют, в то время как промышленные объекты, в том числе те, которые используются для складирования запасов онлайн-торговли, преуспевают.

В случае офисных помещений повсеместное внедрение механизмов работы на дому привело к резкому сокращению использования этой собственности: в 2020 году произошло сокращение использования офисных помещений на 84 миллиона квадратных футов, что резко изменило недавние тенденции, которые привели к сокращению использования офисных помещений. около 50 миллионов квадратных футов добавляется в год.

Даже эти абсолютные цифры, вероятно, недооценивают отход от офисных помещений, поскольку доступность субаренды находится на рекордном уровне, демонстрируя, что компании активно стремятся сократить площадь своих офисов. В целом вакантность офисов составляет рекордные 18,2%.[5] По мере того как предприятия уходили из офисов, цена офисных CRE снижалась.

Рост цен на CRE будет в решающей степени зависеть от того, как будут развиваться эти поведенческие модели, когда кризис общественного здравоохранения будет более твердо взят под контроль.

До начала пандемии дела в сфере гостеприимства процветали, и кажется вероятным, что после того, как пандемия отступит, люди вернутся, возможно, даже быстро, к личному обеду, поездкам и другим видам отдыха.[6] Следовательно, наблюдаемое нами резкое падение цен на объекты гостиничного бизнеса может быть только временным.

С другой стороны, отход от обычной розничной торговли происходил уже много лет.[7] и возврат к докандемическим уровням здесь представляется менее вероятным, что является плохим предзнаменованием для будущего торговой недвижимости.

Стоимость офисной недвижимости, пожалуй, сложнее всего прогнозировать. В частности, по сообщениям, многие компании, которые изначально могли работать на дому только из-за необходимости, обнаруживают, что эта стратегия неожиданно успешна и пользуется популярностью среди их сотрудников.[8]

Степень, в которой компании возвращают работников в офис, остается неизвестным и будет иметь решающее значение для определения цен на офисные CRE в будущем.

Кроме того, схемы так называемого размещения в гостиницах с целью сокращения офисных площадей компаний уже изучались до пандемии, но у нас мало уверенности в том, насколько успешными будут эти и другие гибридные идеи работы из дома / с личным присутствием.

Популярность работы на дому варьируется в зависимости от возраста, пола, дохода и образования, при этом более образованные и высокодоходные работники твердо заявляют, что их работу можно выполнять из дома.[9] Если это предвещает изменения в составе коммерческих офисных работников, это также может повлиять на цены на CRE.

Контрасты с финансовым кризисом 2007-2008 годов

Мы можем получить более подробное представление о том, что ждет CRE на горизонте, рассматривая сходства и различия с тенденциями, наблюдаемыми во время глобального финансового кризиса 2007–2008 годов и после него.

На приведенном выше рисунке показано, что, в отличие от пандемии, снижение цен на CRE произошло во всех секторах во время мирового финансового кризиса. Действительно, хотя глобальный финансовый кризис обычно ассоциируется с турбулентностью в жилищном секторе, падение цен на CRE в то время было более резким.

Учитывая масштабы экономических потрясений, вызванных пандемией, когда из-за блокировки предприятия закрываются, а безработица растет до 15%, что значительно превышает пиковый уровень во время мирового финансового кризиса.[10] – поразительно, что общее влияние на цены CRE было гораздо менее выраженным, по крайней мере, до сих пор.

Чтобы понять это, вспомните, что до мирового финансового кризиса было безумие бычьих ожиданий и расширения кредита, а цены на недвижимость, как коммерческую, так и жилую, взлетели вверх, прежде чем они рухнули, когда лопнул пузырь.[10]

До пандемии аналогичного бума не было. Хотя цены на CRE в 2019 году резко выросли, увеличившись на 8%, этот рост затмевается в преддверии глобального финансового кризиса: 17% в 2004 году, 16% в 2005 году и 11% в 2006 году. до пандемии им оставалось меньше падать.

Кроме того, более активная поддержка со стороны правительства и менее агрессивная деятельность кредиторов по обращению взыскания, вероятно, способствовали большей стабильности цен на CRE во время пандемии.[11]

Большая часть этой деятельности Федеральный резерв и Конгресс во время пандемии косвенно поддерживал CRE, помогая смягчить удар по потребительским расходам и экономике в целом. Программа защиты зарплаты, которая предоставляла предприятиям выгодные ссуды, которые можно было использовать, среди прочего, для оплаты аренды, была, вероятно, особенно важна для CRE.[12]

Наконец, если подумать о финансовых инструментах, зависящих от CRE, мировой финансовый кризис оказал разное влияние на показатели обеспеченных ипотекой ценных бумаг, обеспеченных жилищными ссудами, по сравнению с ценными бумагами, обеспеченными коммерческими ссудами.

Несмотря на то, что снижение цен было несколько более значительным в коммерческом секторе, ценные бумаги, обеспеченные коммерческими займами, выданными в период с 2004 по 2008 год, испытали 5% -ный убыток по сравнению с 16% для ценных бумаг, обеспеченных жилищными займами.[13]

Такие более высокие показатели, вероятно, были связаны с отсутствием сегмента субстандартных коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, большей устойчивостью к идиосинкразическим потрясениям со стороны коммерческих ипотечных кредитов и тем фактом, что первоначальные убытки по таким ценным бумагам несет специальный обслуживающий персонал с большей способностью разрешать проблемы в основные ссуды.

Устойчивость коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, на фоне резкого падения цен на CRE во время мирового финансового кризиса предполагает, что они, вероятно, снова станут устойчивыми во время последствий пандемии.

Заключение

Влияние пандемии COVID-19 на CRE сильно различается по секторам. На данный момент кажется маловероятным, что в коммерческом секторе повторится тяжелый судебный процесс в жилищном секторе после мирового финансового кризиса.

Тем не менее, негативные последствия для розничной торговли и гостиничного бизнеса, а также, возможно, офисов, со временем могут привести к увеличению числа споров, связанных с CRE, которые разрешаются в судах, поскольку кредиты и аренда являются спорными, а кредиторы спорят о том, как решать эти проблемы. проблема, которая может усложниться из-за повсеместного предоставления воздержания во время пандемии.[14]

Решение этих вопросов потребует понимания идиосинкразических факторов, влияющих на решения сторон в различных секторах, и, хотя уроки, извлеченные из предыдущего финансового кризиса, могут быть ценными, важно признать, что на этот раз условия и ожидания совсем другие.


Вальтер Тороус старший преподаватель кафедры Массачусетский Институт ТехнологийЦентр недвижимости и Школа менеджмента Sloan.

Адам Дектер является управляющим и Питер Финч является вице-президентом в Аналитическая группа Inc.

Джош Абель, сотрудник Analysis Group, внес свой вклад в эту статью.

Выраженные мнения принадлежат автору (авторам) и не обязательно отражают точку зрения фирм, их клиентов или Portfolio Media Inc., или любого из ее или их соответствующих аффилированных лиц. Эта статья предназначена для общих информационных целей и не предназначена и не должна восприниматься как юридическая консультация.

[1] Источники: Национальный индекс цен на жилье S&P Case-Shiller и CoStar US Composite Index.

[2] Costar Indices, https://www.costargroup.com/costar-news/ccrsi.

[3] Бюро экономического анализа, доступно по адресу https://fred.stlouisfed.org/series/PCECC96 https://fred.stlouisfed.org/series/DTRSRX1Q020SBEA, https://fred.stlouisfed.org/series/DRCARX1Q020SBEA, а также https://fred.stlouisfed.org/series/DFSARX1Q020SBEA.

[4] https://www.digitalcommerce360.com/article/us-ecommerce-sales/.

[5] https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/office-market-statistics-trends.

[6] https://www.wsj.com/articles/hertz-avis-enterprise-rental-car-shortage-11618335385?st=xkai6e8s3i9nono&reflink=desktopwebshare_permalink; https://www.bostonglobe.com/2021/04/08/lifestyle/weve- Never-seen-anything-like-it-rush-is-book-summer-rentals/.

[7] https://www.cnbc.com/2019/04/02/online-shopping-officially-overtakes-brick-and-mortar-retail-for-the-first-time-ever.html.

[8] https://www.wsj.com/articles/how-remote-work-is-reshaping-americas-urban-geography-11614960100.

[9] https://www.pewresearch.org/social-trends/2020/12/09/how-the-coronavirus-outbreak-has-and-hasnt-changed-the-way-americans-work/.

[10] Бюро статистики труда, доступны на https://fred.stlouisfed.org/series/UNRATE.

[11] https://www.journals.uchicago.edu/doi/pdf/10.1086/708816.

[12] https://www.wsj.com/articles/investors-bet-on-commercial-real-estate-undeterred-by-empty-offices-and-hotel-rooms-11621330204?st=car65av3rph0ev7&reflink=article_copyURL_share.

[13] https://home.treasury.gov/system/files/136/PPP%20Borrower%20Information%20Fact%20Sheet.pdf.

[14] https://ratingagency.morningstar.com/PublicDocDisplay.aspx?i=X9P8j%2F3XAQE%3D&m=i0Pyc%2Bx7qZZ4%2BsXnymazBA%3D%3D&s=LviRtUKXqs8kml5dHZdyDiDiDiCXqs8kml5dHt7m4e08c8kml5dHt7m4e05dHt7m5e2e05dHt7m8e2.

[15] https://rebusinessonline.com/lenders-willingness-to-grant-loan-modifications-will-decline-post-pandemic/.

Для перепечатки этой статьи, пожалуйста, свяжитесь с reprints@law360.com.

[ad_2]

Source link